بحران مسكن در كلان شهر تهران .

مطالبي كه تا كنون دراين سا يت دررابطه با كلان شهر تهران مسائل ومشكلات ان مطرح گرديد ؛ علاوه بر پيش فرضها وموضوعات مقدماتي ، نقش وويژگي مهم شهر تهران درشبكه وسيستم شهرهاي كشورنيز به اختصار مورد توجه قرا گرفت . ازا نجمله : مسئله گرايش به تمركز امكانات واستقرارها درتهران بعنوان عمده ترين ويژه گي ان درمقايسه با ساير شهرهاي كشور مطرح شد .

با توجه باينكه گرايش به تمركر در تهران مسئله ايست ساختاري ؛ بنا بر اين ميبايد دركليه ابعاد اقتصادي ، اجتماعي ، سياسي ـ نهادي ، فيزيكي ـ فضائي وبلاخره ساختاري ـ تاريخي، از يك طرف وارتباط وتاثير متقابل ابعاد مذكور از طرف ديگر، مورد توجه باشند . بقسمي كه در هر مقطع زماني بتوان متناسب با ان مقطع ، مشروط كنندگي وتاثيرات وارتباطات متقابل فوق را ، تبيين نمود .

بدين ترتيب با درنظر داشتن اينكه كلان شهر تهران جاذب اصلي امكانات وفعاليت هاي قلمرو ملي است ، مهمترين مشكلات ومسائل ان را مورد توجه قرار ميدهيم .

همانطور كه ميدانيم شهر تهران با مسائل متعددي ، همچون مسئله اشتغال ، مسكن ، حمل ونقل شهري (ترافيك) . الودگي محيط ، ايمني شهروندان وكاستي هاي ديگري ، رو برواست . اما از ميان كليه مسائل شهر تهران برخي دررابطه با مشروط كننده گي وتاثير گذاريشان بر ساير مسائل شهري نقش اصلي تري را دارند ؛ تا حدي كه تشديد كننده وحتي علت بوجود امدن و تداوم ساير مشكلات شهرميباشند . بنابر اين ، پرداختن به اين مسائل دراولويت نخست قرار خواهد داشت .

اكنون با توجه به موضوعاتي كه در بخشهاي قبلي در باره مسائل كلان شهر تهران مطرح گرديد، بدون لزوم ارائه ادله بيشر وبا اطمينان ميتوان گفت : دو مشكل اشتغال و مسكن را ميبايد بعنوان عمده ترين مشكلي كه جامعه شهري تهران در وضعيت كنوني با ان مواجه است در نظر داشت . ويژگي وكاستي هاي ساختاري اشتغال از يك طرف تعيين كننده وضعيت اقتصادي شهروندان بويژه اقشار كم درامد مي باشد ؛ وازطرف ديگر كيفيت ومكان مسكن نيز اساسي ترن عامل تثبيت استقرار ويا محل سكونت شهروندان در فضاي شهر ، همينطورسطح كيفيت زندگي وبلاخره امكان يگانگي (انتگراسيون) انها وبويژه اقشار در حاشيه مانده با جامعه شهري ، است . اهميت امنيت شغلي وامكان تملك ويا اجاره سهل تر مسكن براي جوامع شهري در وضعيت هاي در حال توسعه بحدي استكه در عمل ساير مسائل شهري راتحت الشعاع قرارداه ، علا وه بر ان موجب تشديد، وغالبا” علت پيدايش ، ديگر مشكلات شهري نظير ترافيك ، الودگي محيط ، افت كيفيت زندگي ، بكار گيري بيش از حد زير ساخت ها وساختارهاي شهري نيز، ميگردد .

مسكن پس از اشتغال بعنوان مهم ترين مشكل اكثريت جامعه شهري تهران .

دررابطه با طرح مشكل مسكن دركلان شهر تهران، نخست ميبايد هدف بررسي را مشخص نمود .

ايا هدف از بررسي مورد نظر فرضا” تخمين ميزان انچه معروف به ’كمبــــــود’ مسكن است، ميباشد ؟ ويا اينكه با تعميم مسئله به ساير شهر هاي جهان ، چنانكه برخي مطرح ميكنند، در پايان چنين نتيجه گيري كنيم : كه مشكل مسكن در تهران مشكلي است كه در همه ي شهرهاي بزرگ جهان نيز وجود دارد ، يعني مشكل از بزرگي است !؟ ونهايتا” انراامري معمول وطبيعي بدانيم ! لذا هنگامي كه بخواهيم از اينگونه بر خور دهاي تكنو بوروكراتيك دوري جوئيم؛ ميبايد به بررسي وعلت يابي مسئله بگونه اي پرداخت كه جوانب مختلف مسئله وعلت ويا علل بحراني شدن وضعيت كنوني ان تبيين گرديده درخاتمه مشخص شود دررابطه با رفع ويا حداقل تعد يل مشكل ، مشخصا” چه را ميتوانيم و چه را نميتوانيم ، چه را ميبايد وچه را نمي بايد ، انجام دهيم .

قبلا” ياداور ميشويم هرگونه تبييني كه در رابطه با مسئله اي اجتماعي همچون مسكن مطرح ورايج ميگردد ميتواند عوا قب ، سمت گيري وتاثيرگذاري ، خاص خودرا داشته باشد . همانطو ر كه بسياري از سياست گذاري هاي ناموفق كنوني متاثر از رايج شدن برداشتهاي عجولانه وفاقد عمق مطالعاتي ، ميباشند.

نخست به برخي نگرش و برداشت هائيكه درباره علت مسئله شدن مسكن ، رواج يافته اند توجه ميكنيم . برخي مسئله شدن مسكن را ناشي از كمبود ان ويا عدم تعادل بين عرضه وتقاضاي ميدانند. اما در مقابل چنين ادعاها ئي هنگامي خالي بودن چند صد هزار واحد مسكوني(درتهران بين 200 تا 300 هزار واحد ) مطرح ميگردد. پاسخ رايج اين است كه : در همه ي شهرهاي بزرگ جهان وضع بهمين گونه است . بلي همه ي شهرهاي بزرگ جهان نيز كم و بيش ، البته با تفاوت زياد با يكديگر، مشكلاتي در رابطه با مسكن دارند ؛ ولي بحراني شدن مشكل مسكن وبصورت يك معضل اجتماعي در امدن را هم ميتوان به همه ي شهر هاي بزرگ جهان تعميم داد ؟ ايا واقعا” در همه ي شهرهاي بزرگ جهان و ضع مسكن بحرانيست ؟ ايا در همه انها چند صد هزار واحد مسكوني خالي وجود دارد؟ وبخش مهمي از جمعيت شهريشان حاشيه نشين اند؟ مثلا” در متروپل هائي همچون پاريس ، برلين ، زوريخ ، وين . آتاوا وغيره 10 تا 20 در صد واحد هاي مسكوي شهر خالي نگه داشته ميشوند ؟ پاسخ كاملا” روشن است . خير ! اما در مقابل ميتوان وميبايد گفت : مشكل مسكن بصورتي كه تهران با ان مواجه است فقط منحصر به تهران ما نيست ، تقريبا” از كليه جهات اقتصادي اجتماعي ، ناتواني دسترسي اسان تر به مسكن ، بسط حاشيه نشيني وتحرك وجابجائي جمعيتي ، رانده شدن اقشار كم در امد به حاشيه ؛ شهر تهران نيز شبيه كلان شهرها جهان توسعه نيافته است . مشكل مسكن در تهران از بسياري جهات همانند فرضا“ بوگوتا در كلمبيا ، ليما در پرو، سائو پائولو در برزيل ، قاهره درمصر وجاكارتا وكراچي ومانيل و دهلي نو وكلان شهرهاي ديگر جهان در حال توسعه است . لذا، چنين تعميمي دورا زواقعيت نيست ولي وضع مسكن در شهرتهران را نمي توان مانند همه ي شهرهاي بزرك جهان دانست ! چون علت بزرگي ويا كلا ني ي شهرنيست ! بلكه عقب ماندگي وعواقب اقتصادي اجتماعي وسياسي ان همچون بيكاري ، كمبود عدالت اجتماعي ، نابرابري فرصت ها وبلاخره عدم مشاركت همگاني در روند تصميم گيري ها ، علل بوجود امدن اينگونه مشكلات ، ميباشند .

همانطور كه ملاحظه ميشود طرح مداوم كمبود مسكن با وجود چند صد هزار واحد مسكوني خالي در شهر با واقعيت در تناقض قراردارد . هنگاميكه ميزان جمعيت شهر در صد رشد انرا در مقابل تعداد واحد هاي موجود در شهر قرارميدهند و اختلاف ايندو رقم را بصورت كمبود مطرح مينمايند ؛ به ظاهر چنين كمبودي معقول وصحيح بنظر ميرسد . اما صحت اين ارقام وحق بجانبي ان ، هنگاميكه عرضه وتقاضا ان در عمل تابع بازار مسكن است ، زير سوال ميرود . چون هنگامي كه نياز مسكن را بر اساس محاسبات كارشناسانه ! بيش از ميزان عرضه عنوان ميكنيم ، سپس كمبود مسكن وبلاخره نا توانائي عرضه انرا پيش ميكشيم ، بدون اينكه اين مهم را در نظر داشته باشيم كه ، همين امكانات باصطلاح ضعيف ونا كار امد توليد مسكن بعلت شرايط اقتصادي اجتماعي موجود ، گاه در يك مدت طولاني ويا چند سال متمادي بعلت ركود( فرضا” هم اكنون پائيز 1385 بخش مسكن در تهران با شديد ترين ركود مواجه است .) قادر نيست حتي نيمي از ظرفيت خود را ، بكارگيرد .

طرح نا بجا وبي موقع ، عناوين بظاهرصحيح وحق بجانبي همچون كمبود ويا عدم تعادل عرضه با تقاضا ويا يكي دانستن «تقاضا» با « نياز» انهم در شرايطي كه تقاضا تابع بازار است، گذشته ازاينكه موجب سرپوش گذاردن برواقعيت ، كه همانا عدم توانائي مالي بخش عظيمي از جامعه شهريست ؛ ميتواند روند تصميم گيري وسياست گذاري هارا بار ديگر بصورتيكه بارها ازمون شده ووضع را بد تر نموده ، منحرف نمايد . يعني با رواج اين نظريات وجا افتاد ن ان ، ايجاد تسهيلات براي سوداگران ، انبوه سازان ( با اين منطق واقعا” ساده گرايانه كه اگر انبوه بسازيم عرضه بيش از تقاضا شده ومشكل از ميان خواهد رفت .) وحتي دعوت ازسرمايه هاي سوداگر خارجي براي رفع مشكل بصورت يك ضرورت تبليغ شده و مقابله اصولي با علل اصلي به فراموشي سپرده شود .

با رويكرد همه جانبه به مشكل مسكن در كلان شهر تهران درمييابيم كه روند تحولات عرضه مسكن، از يك سو وتقاضا براي خريد ويا اجاره ان از سوي ديگر ، دركشاكش تغييرات اقتصادي ، اجتماعي وسياسي چند دهه گذشته ، بصورتي بوده كه نها يتا” بمرور زمان معضل كنوني مسكن را موجب گشته است . اكنون جهت بررسي علت يا علل اين وضعيت وبويژه تفكيك علت ها از مزيد برعلت ها ، كه اين ها عمدا” ناشي از برنامه ريزيها وسياست گذاري هاي نا كارامد، پنج ويا شش دهه گذ شته است ، عرضه وتقاضا ي مسكن را مجزا از يكديگر ، مورد توجه قرار ميدهيم .

عــــــرضه مسكن .

همانطوركه ميدانيم عرضه مسكن در شهرهاي بزرگ كشور ، بويژه درمحدوده كلان شهر تهران از چندين دهه گذ شته (كم وبيش ازدهه سي خورشيدي) به بعد ، د ستخوش تغيرات ودگرگونيهاي سريعتري شد كه حاصل ونتيجه محسوسش براي ساكنين تهران ، بخصوص براي جويند گان مسكن ، گراني مداوم ان بوده است . يعني در شرايطي كه افزايش درامد وتوان مالي اكثريت شهروندان مقيم وتازه واردان (مهاجرين) محدود و بعضا”ناچيز بوده درمقابل بهاي زمين ومسكن پر شتاب افزايش يافته است . بعنوان مثال ، اگرفرضا” ميزان افزايش بهاي زمين مسكوني رااز سال 1350 شمسي تا سال 1385 با افزايش دست مزد ودرامد طبقات كم درامد مقايسه كنيم ؛ خواهيم ديدافزايش بهاي زمين بين پنج تا شش برابر سريع تر از افزايش دست مزد بوده است !؟

. بهرحال ، با مشاهده چنين وضعي ، نخستين پرسشي كه مطرح ميگردد نتايج وعواقب چنين روندي است . روندي كه از چهل تا پنجاه سال پيش دور برداشته ، وعلاوه بر ان بخاطر ضدو نقيض بودن راهكارهاوسياست گذاري ها ، تا مهار شد نش به زمان وتلاشهاي زيادي نيازمند يم . با اين حال نتيجه وعواقب چنين روندي ظهورمسائل ديگري در تهران بوده است، كه متاسفانه كمتر به انها پرداخته ميشود . مسائل ساختاري اي همچون : بسط وگسترش توسعه نيافتگي ها ، قطبي شدن و چند پاره شدن جامعه شهري ، از هم گسيختن هماهنگي سنتي ي ـ هرچند شكننده ي سابق ـ جامعه شهري تهران درعوض تقويت يگانگي(انتگراسيون ) ان ، رانده شدن روز افزون بخشي از شهروندان به حاشيه ، گسترش حاشيه نشيني و بسياري ازمعضلات اجتماعي ديگر . مسائل شهري ايكه جا دارد مورد توجه وبررسي همه جانبه قرار گيرند .

دررابطه با روند فوق ميبايد گفت : حداقل انتظار شهروندان اين بود كه بهاي مسكن نيز هم اهنگ بااضافه شدن درامد اكثريت مردم افزايش مي يافت . چرا چنين نشد ؟ پاسخ رايج ويا رواج داده شده ، ولي غير منصفانه و نادرست اين استكه : بعلت افزايش جمعيت شهر ناشي از مهاجرت هاي بي «رويه!» تقاضا براي مسكن بشدت افزايش يافته وبنابر اين ، بهاي ان نيز فزوني يافت . گوئي مهاجر بشهر امده بلافاصله متقاضي مسكن است !؟ كه اگر چنين بود ؛ چرا حجم عظيمي از جمعيت حاشيه نشين اند؟ هرچند افزايش چمعيت چه افزايش گياهي يا اجتماعي بر افزايش تقاضا ي مسكن تاثيردارد ، ولي افزايش جمعيت انچنانكه برخي مطرح ميكنند ، حداقل، تنها عامل بالا رفتن تقاضا نبوده ، چون اولا” با وجود افزايش سريع بهاي مسكن وزمين ، تقاضائي كه به غلط همه ي مشكلات را به افزايش ان نسبت ميدهند حتي غالبا بصورت دوري گاه چند سال پي در پي دچار انقباض وافت شديد (همانند ركودي كه هم اكنون بخش مسكن با ان مواجه است) هم ميشده است . مطالعات ميداني ايكه درمورد ورود مهاجرين ، در برخي كلان شهرهاي جوامع توسعه نيافته انجام شده ، اين واقعيت را نشان ميدهد كه : اكثريت قريب به اتفاق مهاجرين داراي چنان بنيه مالي اي نيستند كه برتقاضا در بازار مسكن بلا فاصله تاثير بگذارند .وبطور متوسط پس از پانزده تا بيست سال پس از ورودشان به شهر تقاضاي محدودي براي مسكن را مطرح مينمايند . اگر غير از اين بود ؛ نه در شهر تا اين حد واحد مسكوني خالي وجود داشت ! نه فروش واحدهاي مسكوني در شهرهاي جديد راكد ميماند! ونه اينكه بر حاشيه نشيني تااين حد افزوده ميشد .

درمقابل پاسخ نا درستي كه قبلا” مطرح گرديد ؛ پاسخ منصفانه وصحيح اين استكه : دراين سالها بعلت عدم توسعه ( ان هم با وجود باجرادرامدن ده برنامه پنج ساله ويا فرصت پنجاه ساله! براي برنامه ريزي توسعه ) برتوانائي ودرامد اكثريت جامعه ان چنانكه ميبايست افزوده نشد . در ساختا ر اشتغال تحولي بوقوع نپيوست ، برحجم بيكاري كاذب وپنهان حتي افزوده شد. به علت عدم توسعه كافي جامعه همواره با وجود حجم عظيم فوق ذخيره نيروي كار ، ودر نتيجه پائين ماندن سطح در امد ، مواجه بود . لذاعدم تحقق توسعه ي واقعي ، كه اولين نتيجه اش طبيعتا” ميتوانست توزيع عاد لا نه تر درامد وامكانات باشد ، را علت ندانستن و مهاجرت كه خود نتيجه و« معلول» عدم توسعه است را به جاي «علت» مطرح نمودن همان سرپوشي استكه ، سهوا” ويا عمدا” ، همواره مانع برملا شدن واقعيت ميگردد .

بهاي تمام شده مسكن را دو جزء زمين وساختمان تشكيل ميدهند . باتوجه به تحولاتي كه بهاي مسكن در اين چند دهه داشته اهنگ افزايش بهاي زمين در مقايسه با افزايش مخارج ساختمان، فرضا” براي هر متر مربع از هر كدام ، بسيار متفاوت بوده است . بقسمي كه افزايش بهاي زمين گاه چندين مرتبه سريع تر از گراني مخارج ساختمان ميباشد . البته نا گفته نماند پديده فوق يعني تفاوت فاحش در سرعت افزايش بهاي اين دو جزء از ويژگيهاي بارز وضعيت مسكن در كلان شهر هاي جوامع توسعه نيافته است . كلان شهرهاي جوامع توسعه نيافته همواره با كمبود امكانات زيرساختي درشهرها مواجهند . كمبودي كه نهايتا”موجب افزايش بهاي زمين در فضاهاي شهري، كه از نظر تاسيسات وسهولت در دسترسي ها مجهزترند ، ميشود . علي رقم اين افزايش درامد اكثريت جامعه شهرنه تنها با افزايش متناسبي همراه نيست ؛ بلكه در اغلب كلان شهرهاي جوامع توسعه نيافته بعلت وجود تورم، انهم اكثرا” با در صد بالا ، درامد اكثريت در عمل ارزش واقعي خود را نيز از دست ميدهد . در مقابل در كشورهاي صنعتي پيشرفته معمولا”مناطق شهري باوفور نسبي زيرساختها ، تجهيزا ت وسهولت هاي شهري ، مواجه اند . ازنظر در امد نيز( البته تا كنون !) بالنسبه تامين ودر صورت وجود تورم هم معمولا” ميزان ان نا چيز بوده است .

حال اگر بعنوان مثا ل سيرتحول بهاي مسكن وهمچنين بهاي زمين ومخارج ساختمان در تهران را بايك شهر بزرگ ويا متروپل جهان صنعتي مقايسه كنيم ؛ اختلاف هاي عمدتا” ساختاري بصورت عيني تري مشخص خواهند شد . دراين مقايسه تغييرات در نسبت بين بهاي زمين مسكوني ومخارج ساختمان درشهر تهران را فرضا” با شهرزوريخ، كه هردو متروپل اصلي كشورشان هستند ، مقايسه ميكنيم . درشهر زوريخ مركر عمده اقتصادي ومتروپل اصلي كشور سوئيس ويا شهري هم اكنون بصورت يكي از بيست شهر جهاني شده در سطح جهان مطرح است . درمحلات عمد تا” مسكوني حول هسته مركزي آن ، زمين هاي مسكوني در محلاتي كه بهاي زمين مسكوني نسبتا” ارزان تر است تا گرانترين زمين ها كه معمولا” در كنار ومشرف به درياچه زوريخ قرار دارند ؛ بهاي يكمتر مربع زمين از ارزان ترين تا گران ترين كم وبيش حدود بيست وپنج تا هشتاد در صد مخارج لازم براي احداث يك متر مربع ساختمان است .ويا باز هم كمي دقيق تر مخارخ ساختمان براي احداث يكمتر مربع بناي مسكوني بصورت خانه شخصي وبا مصالح ساختماني متعارف با احتساب فضاهاي جنبي حداقل متر مربعي 3000 FrS فرانك سوئيس ويا حدود 2،2 تا 2،5 مليون تومان، خواهد شد . درمقابل بهاي زمين مسكوني در محدوده متروپليتان زوريخ بين حداقل 300 تا حد اكثر 2000 فرانك سوئيس يعني200هزار تا 1،5 مليون تومان در متر مربع ، ميباشد . همانطور كه مشاهده ميشود تناسب بين بهاي زمين ومخارج ساختمان در جوامع صنعتي بدين گونه است . مخارج ساختمان بوضوح گرانتر از بهاي زمين است چون دست مزد بالاست . بهاي زمين كمتر از مخارج ساختمان است ؛ چون زيرساختها بالنسبه كافي اند .

اكنون درمقايسه نسبت ميان بهاي زمين ومخارج ساختمان در دوشهر تهران وزوريخ اگر ، براي متعادل تر شدن مقايسه ، مناطق مسكوني شمال تهران را با فضاهاي مسكوني زوريخ مقايسه كنيم ؛ علي رقم اينكه زير ساختها وتاسيسات وتجهيزات شهري حتي در مناطق گران قيمت شمال تهران هم در حد مناطق شهري زوريخ نيست؛ ولي بهاي زمين در شمال تهران حتي بعضا” از محلات گرانقيمت زوريخ نيز گران تر است!؟

مخارج ساختمان هاي متعارف در تهران هم اكنون براي احداث يك متر مربع فضاي مسكوني با احتساب فضاهاي جنبي حدود 250هزار تومان درمتر مربع است . حال كافي است تصور نمائيم اگرقيمت زمين درمناطق گران قيمت شمال تهران ، مثلا” در الهيه ، زعفرانيه ، وليعصر شمالي بين بيست وپنج تا هشتاد درصد مبلغ فوق بود ! ؟ (يعني فقط نسبت بين قيمت زمين وساختمان مانند زوريخ بود وجهاني شدن تهران در مقايسه با زوريخ كه عدم تحققش برخي

ازكارشناسانمان را نگران نموده فعلا” پيشكش !؟ ) انوقت ميبايست هم اكنون (پائيز 1385) بهاي هرمترمربع زمين در اين مناطق تهران بين 50 تا 200 هزارتومان در متر مربع باشد . و اگرچنين ميبود؟! از بحران مسكن تا چه حد كاسته ميشد ؟ ويا در صورتيكه چنين بود ؛ انوقت ميتوانستيم بگوئيم مشكل مسكن ماهم شبيه همه ي شهرهاي بزرگ جهان است!!

روشن استكه ، دركلان شهرهاي كشور هاي توسعه نيافته ، گراني زمين ناشي از كمبود زيرساختها وتجهيزات شهري است . بر جمعيت شهر افزوده ميشود ولي بعلت عدم توسعه ( كه خودعلت اصلي و بدون چون وچراي جابجائيهاي جمعيتي اتهم در شرايط اضطرار وازروي ناچاري است) زيرساختها نه توسعه چنداني ميا بند و نه امكان توسعه را دارند . يقينا” بهمين سبب مسئولين وسياست گذاران بنوعي غافلگيرشده چاره را در جلوگيري ها ومحدوديت هاي متعدد ، عاري از واقع بيني ومعمولا”درعمل بي ثمر ، ميبينند . محدود يتهائي چون : جلوگيري از گسترش شهر ، جلوگيري از مهاجرت ، جلوگيري از احداث صنايع درمحدوده شهري وحتي ارائه راه حلهاي كودكانه همچون انتقال مركز كشور به نقطه ديگر وغيره . گوئي د ست انركاران ومسئولين محترم بيشتر بفكر گذراندن خر خود ا زپل ميباشند ، تا سعي در يافتن راه حلي ممكن وهماهنگ با منا فع جمعي .

بنا براين گراني بيش از حد زمين همچون جابجائي جمعيت دروضعيت اضطرار، تمركز در تهران وغيره ، معلول عدم توسعه كافي است . مهذا هنگاميكه مسئله ي عدم توسعه كافي مطرح ميشود ، اغلب با حق بجانبي ، بحث بي انصافي وانكار اين همه سازندگي در كشور مطرح ميگردد. امادر پاسخ بايد گفت : طرح مسئله عدم توسعه ، ياتوسعه نا چيز ونا كافي ، انكار وناديده انگاشتن سازندگي واجراي طرحهاي متعدد فيزكي نيست. چون سازندگي ، اجراي طرحهاي فيزكي كه گاه بگاه همراه باشكوه از ناديده گرفتن انها، سخن بميان ميايد ؛ را نميتوان و نميبايد با «توسعه» برابر دانست ، هرچند براي توسعه لازم هستند . يعني در واقع هرگاه در هر سطح وبخشي از زندگي اجتماعي توسعه وتحولي بوقوع بپيوندد ؛ ميبايد مشكل ويا بحران دران بخش از ميان رفته ويا حداقل رو به تعديل باشد. در انصورت ميتوان از توسعه يافتن ، انهم در بخش يا سطحي كه حداقل واقعا” تعديل مسئله ويا بحران در ان محسوس باشد، سخن گفت . درغير اينصورت سازنده گيهائي كه باتوسعه همراه نباشند حتي ميتوانند موجب وسعت بخشيدن به عقب ماندگي وتشديد مشكلات موجود شوند . دركلان شهر بانگكوك در كشور تايلند(جهاني شذن وشهرنشيني توسعه نيافته در همين سايت) با وجود اينكه از اواسط دهه هشتاد تااواسط دهه نود ميلادي ، بسبب ترتيبات و تسهيلات فراهم شده براي سرمايه خارجي، سالانه بيش ازپنج ميليارد دلار درساختمان سازي سرمايه گذاري شد ، صدها برج مسكوني بامدرن ترين تجهيزات ممكنه وبلاخره از نظر حجم عمليات چندين برابر سيرك سوداگران ساختماني دْ بي، دْ بي در امارات ويا نهضت برج سازي خود مان ، ساخته شد . معهذا از انجائي كه معركه گردان صحنه دربانگكوك سوداگران خارجي وشركاي داخليشان بودند ؛ شرايط مسكوني ، براي طبقات كم در امد ويا اكثريت جمعيت شهر بانگكوك، به مراتب بدتر از قبل شد . بطور محسوسي بر تعداد الونك نشينها افزوده شده وتعداد شان در سال 1998درشهر به بيش 275 هزار خانوار! رسيد . (قابل توجه سروراني كه سرمايه خارجي را بصورت راه حل مشكل مسكن مطرح ميكنند . ) مگر فرضا” نهضت برجسازي خودمان گره اي از مشكل مسكن گشوده ؟ موجب تسهيل دسرسي به مسكن شده ؟ ويااينكه معضل مسكن رادرواقع بحراني تر هم نمود ه است !

در شرايط حاضر نميبايد نابساماني حاكم برعرضه مسكن ويا شتاب درافزا يش بهاي انرا ، كه بمراتب بيش از افزايش متوسط ساير مايحتاج مردم است ، متوجه مخارج ساخت وساز ان نمود . در وضعيت كنوني درغالب مناطق مسكوني ايكه تراكمي كم ويا متوسط جهت ساختن بنا دارند ؛ باز هم بهاي زمين بيشترين سهم را در قيمت تمام شده مسكن دارد .بنا بر اين نخستين گامي كه جهت جستجو وارائه راه كار براي مهار ويا تعديل بحران ضروري است؛ بررسي علل پرشتابي افزايش بهاي زمينهاي مسكوني است . شكي نيست كه افزايش بهاي زمين هاي مسكوني در وهله اول ناشي ازكمبود زير ساخت ها ، تجهيرات وسهولت هاي شهري ويا بطور كلي عدم تحقق توسعه است . حا ل با پذيرش علت فوق ، نكته بسيار مهمي كه قبل از هر چيز ميبايد در ان تامل نموداين استكه : چراهمواره بجاي اينكه مسئله ي « عدم تحقق توسعه» بعنوان علت اصلي برجسته شود ؛ علت را نخست به افزايش جمعيت و سپس به جابجائي ان(مهاجرت) نسبت ميدهيم؟ انهم با علم باينكه هم رشد گياهي جمعيت وهم رشد اجتما عي ويا جابجائي ان درشرايط كنوني (شرايط اضطرار براي جمعيت در حال جابجائي) هردو معلول عدم توسعه اند ! چرا همواره معلول را بجاي علت مطرح مينمائيم !؟ براي روشن شدن اين مسئله با پوزش از تكرار مطالب ياداوري مجدد چند نكته ضروري است : نخست اينكه ، افزايش جمعيت (رشد گياهي ان) كه سالهاست بعنوان مقصر اصلي همه ي مشكلات مطرح شده است ؛ بدون اينكه بخواهيم در مطلوب ويا غير مطلوب بودن افزايش ان نظر خاصي را مطرح نمائيم ، اگر از نگرشهاي معمول متاثر از نو مالتوزين ها فاصله گرفته ، بي طرفي را حفظ نموده وواقع گرايانه تر به مسئله بنگريم. مگرافزايش جمعيت ، فرضا” در اين هفتاد ويا هشتاد سال گذشته ، در ايران در مقايسه باساير كشورهاي در حال توسعه تفاوت داشته است ؟ مثلا” افزايش جمعيت در ايران ، در اين چند دهه گذشته ، از كشورهاي درحال توسعه ديگري نظير مصر ، تركيه ، الجزاير، برزيل ، مكزيك ، اندونزي و امثالهم بيشتر بوده است ؟ يا اينكه با توجه به شرايط اقتصادي ، اجتماعي وبويژه سياسي ايكه اين كشورها در دهه هاي گذشته و حتي اغلب هم اكنون با ان مواجه اند ؛ افزايش جمعيت كه نتيجه مسلم كندي توسعه بوده ، ميتوانسته صورت ديگري داشته باشد ؟ بنابر اين، درمقايسه با ساير جوامع توسعه نيافته، افزايش جمعيت در ايران روندي مشابه داشته ويا اينكه غير معمول تر از انها نبوده است .

مسئله ديگر جا بجائي جمعيت استكه باز هم مرتبا” علت اصلي همه ي مشكلات مطرح ميگردد . در اين مورد هم بدون لزوم ارائه ادله بيشتر روشن استكه مهاجرت انهم بصورت « استقرار متمركز » دركلان شهرها از ويژگي هاي ساختاري همين مرحله از روند اجتماعي ماست ! مسئله ايكه كمتر انرا ، بصورت نتيجه طبيعي اين مرحله ار تاريخ معاصرمان ، مورد توجه قرار ميدهيم .يعني مگر ميتوان توسعه نيافته بود ولي مهاجرت وسيع به مركز را نداشت؟! بنابر اين باز هم برون رفت از اين وضعيت همانند رشد شتابان جمعيت مشروط به تحقق توسعه است .

توسعه انچنان كه بايد تحقق نيافت ، ولي عواقب عدم تحقق ان، در واقع كار خود را انجام داد .جابجائي وسيع جمعيتي ، مهاجرت بسمت مراكز بزرگ جمعيتي بويژه تهران ، انهم در شرايط نا كافي بودن توسعه ، يعني در شرايط « اضطرار» و« اجبار » و از روي ناچاري ونه انگونه كه برخي ميگويند ‹بي رويه بودن !› بوقوع پيوست . مهاجرت ها بوقوع پيوستند ، مسائل ومشكلات بسياري ظهور كردند . در نتيجه ، مسئولين ، دست اندركاران ومشاورانشان، درواقع ازهمان اغازغافلگير شدند! عدم تحقق توسعه ، اجبار وناچاري مهاجرين به جا بجائي ؛ غافلگيري ناكارامدي وعدم موفقيت سياست گذاران را بهمراه داشت . بعد چه شد ؟ وچه ميتوانست بشود ؟ ان شد كه كه ار همان اغاز سياست گذاران چاره را در ‹ جلوگيري! › بيابند . ميباست جلو اين روند بي رويه! را گرفت . بنابر اين طبيعي استكه هنگام قافلگيري ودرماندگي ممانعت وجلوگيري را ه كاراست و نه رفع علت ؟! درماندگي فرصتي براي رفع علت باقي نميگذارد ؟! بنا براين انواع جلوگيري ها مطرح شدند ، جلوگيري ازمهاجرت! جلوگيري از گسترش شهر ! انهم هم با پسوند رايج ‹بي رويه› حال تا چه حد اين جلوگيري ومحدويت موفق بودند و كدام بحران را از ميان بردند ؟! بماند . روند در جريان كار خود را ميكرد ومسئولين پهلوان پنبه وار درحال جلوگيريهاي مختلف بودند ! حتي روياي انتقال مركزرا پيش كشيدند! همه اينها بدون توجه به اين واقعيت مهم بود كه: بخش شهري ما ويا سيستم شهرهاي ما ، فعلا” وبا ميزان توسعه كنوني ، بعلل مشخص اقتصادي ، اجتماعي وسياسي قادر به استقرار توريع شده جمعيت وفعاليت ها درشبكه شهرها ودرگستره جغرافياي ملي نيست! وضعيت بگونه اي نيست كه گرايش به توزيع گسترده در پهنه سرزمين مطرح باشد ؛ بلكه بعكس استقرارها گرايش شديد به تمركزدرمركز را دارند . حال درمقابل اين واقعيت محرز، ساده گرايانه امايش سرزمين واستقرار عقلائي وتوزيع شده استقرار ها را مطرح ميكنيم!؟

باقافلگيري سياست گزاران ، برنامه ريزي ، بخصوص برنامه ريزي هاي فضائي مانند برنامه ريزي هاي منطقه اي ، ناحيه اي و بويژه دررابطه با اين بحث، طرحهاي جامع شهري ، از همان اغاز بصورت كاملا” كليشه اي وبقصد تحقق جلوگيري ومحدوديت هاي مورد بحث ، ونه هدايت روند گسترش شهر هماهنگ با مشروط كننده ها ونيازهاي واقعي مرحله گذر از وضعيت توسعه نيافتگي ، بميدان امدند . اكنون اگر چنين طرح هائي موفق نشوند بايد متعجب بود؟!

هرچند بحث درمورد علل ناكارائي طرح هاي جامع شهري را ميبايد به فرصت ديگري موكول نمود ؛ ولي براي روشن شدن انچه به مشكل تر نمودن عرضه مسكن (ويا مزيد بر علت شدن طرح هاي جامع كنوني) مربوط ميگردد ؛ لازم است مختصر توجه اي به طرح جامع تهران ، كه در واقع خط دهنده ومادر همه ي طرحهاي جامع شهري در ايران هم هست ! داشته باشيم .

طرح جامع تهران كه كپي وكليشه طرحهاي رايج درغرب ميباشد ، بدون اينكه مهمترين مسئله شهري ما يعني وجود تفاوت هاي عمده ساختاري با شهر جوامع پيش رفته، در اين مرحله انتقالي جامعه ما را درحداقل خود مورد توجه داشته باشد ، تهيه گرديد . نخست چون ميبايست از گسترش بيش ازحد !؟ بي رويه ! ؟ غير اصولي !؟ بدون ضابطه !؟ وساير برداشت هاي تكنوكراتيك جلوگيري نمايد ؛ ازهمان اغاز بدون كوچكترين مشاركت مردمي ( فرضا” ارائه اهداف قابل دفاع ان براي افكارعمومي ) از مرحله طرح مسئله گرفته تا ارائه پيشنهادها ، كار خود را انجام ميداد ! نحوه كار و چگونگي پيشنهادها از قبل براي طراحان معلوم بود ؛ مطالعات و جمع اوري اطلاعا ت هم در عمل براي تعيين كميت هاي اهداف باصطلاح از پيش تعيين شده بود .

چون بزعم انها ويا بر اساس انچه بعنوان برنامه ريزي شهري در كشور رايج نموده بودند ، شهرسازي ، بلاخره شهر سازي است ! اصولي دارد كه ان اصول را كارشناسان ميدانند!؟ انچه در حال تحقق بود ؛ بي رويه و غير اصولي بود!؟ ازان پس طرح جامع مي امد كه به شهر رويه ، اصول وضا بطه بدهد . بسيار خوب ، اما بر اسا س كدام نگرش وتحليلي؟ روشن است ، براسا س ضوابط و نرم هاي شهرسازي!؟ يعني در واقع طرح عبارت است : از مشتي ظابطه وائين نامه ي اقتباسي كه در واقع جامعه شهري بايد ازاين پس خود را با ان مطابقت دهد ! اين ضوابط چه مبني اي داشتند ؟ نرم ها وهنجارهاي شهرسازي ( درعمل انچه در كشورهاي غربي رايج است!) . بدين صورت ، با داشتن امار وسناريو سازي وحدس گمان جمعيت شهر در اينده ويا سقف جمعيتي ان تعيين ميشد . سپس به تصويب مقامات رسيده ويا اينكه مقامات باا ن «موافقت ! » ميكردند. پس از اينكه سقف جمعيتي تصويب شد نيازهاي اينده شهر در كاربرد ها ، زير ساختها وغيره مطابق با نرم هاي شهر سازي با كمي كم وزياد كردن تخمين زده وبراورد ميشد ، اگر در جريان كار محدوديت ومشكلي پيش ميامد درصد هارا كمي افزايش داده ويااينكه محدوده شهري راكمي گشادترميكردند!؟ وبدين صورت بود كه شهرها داراي طرح جامع ميشدند. طرح جامعي كه در واقع ، هرچند سر هم بندي شده ، ابزار ووسيله اي براي كنترل وجلوگيري ها بود . ولي واقعيت اين بود كه روند درجريان در خلاف جهت اين اهداف ومصوبات ره ميپيمود ؛ ودرواقع كارخود را ميكرد ! بلاخره چه ميشد ؟ مشاور ومسئول در مانده ازنبود « مديريت اجرائي كار امد!! » وبهانه هاي ديگري نظير ان، به شكوه مي نشستند . نتيجه اين ناهماهنگي وبي توجه اي به واقعيت هاي موجود ومشروط كننده هاي ساختاري ان در واقع به تركستان رفتن سياست گزارا ن و مشاورانشان شده وبه تشديد بحران درهمه ي ابعاد زندگي شهري از جمله بحران مسكن انجاميد . براسا س چنين استدلالي است طرح جامع ومصوبات ان را بصورت «مزيد برعلت » وتشديد كننده بحران مسكن مطرح مينمائيم .

طرح جامع تهران وطرح هاي جامع ساير شهرها كه در واقع معمولا” كپي سرهمبندي شده اي از طرح جامع تهران هستند، و براساس شرح وظايفي كه به همين روا ل توسط وزارت مسكن وشهرسازي تدوين شده ، تهيه ميگرديدند ؛ درپيش فرض هايشان ، درمبا ني نظريشان ، وبلاخره درتدوين متدولوژي شان ، توجه اي به نقش كلان شهر تهران بعنوان مركزاصلي شبكه شهرهائي كه ارتباط شهر روستايش در شرايط كنوني، در كليه ابعاد اقتصادي ، اجتماعي، سياسي وفيزيكي ـ فضائي ، دچار شكنندگي شديد بوده وقوام چنداني ندارد ، را نداشت . توجه نداشت كه بخش روستائي در حال دگرگوني ساختاري از يك طرف و نوعي ساخت گيري جديد از طرف ديگر، دراين مرحله از توسعه « بلاجبـــــــار» مكه اصلي اش تهران است! توجه نداشت بخش عظيمي از روستائيان ما ، بخصوص درسالهاي شروع طرح جامع تهران ، قبل ازاينكه از روستايشان خارج شوند ، از هر جهت در حاشيه ودر واقع پيشا پيش حاشيه نشين ، بودند !؟ اما شكوه داشتند كه ، چرا انها موطن ويا روستاي باطبيعت زيبا وخوش اب هواي خودرا ترك ميكنند وبتهران شلوغ والوده ميايند ؟ بلاخره در مقابل وارانه ديدن ويا وارانه جلوه دادن همه ي اين واقعيت ها ، مترصداين بودند كه براي جلوگيري از مشكلات روز افزون دستگاه اجرائي! سريعا” محدوده ارائه خدمات شهري را تثبيت نمايند وبه خيال خود از گسترش بيش از حد شهر« جلوگيري » نمايند . مسئله مخالفت با وجود ولزوم تعيين محدوده خدماتي شهر نيست؛ ولي با چه اغازي؟ وتحت چه شرايط وملاحظاتي ؟ صرفا” بدستور مقامات ويا كار فرما ! ومهندسين مشاور بعنوان مجري اوامر صاحب كار ! يعني تصميم را انها بگيرند ، ومشكل ومسائلي را كه بوجود مياورند فرضا” تشديد گراني مسكن را جامعه شهر بويژه اقشار كم در امد ِان تحمل كنند ! واقعا” چه تقسيم كار منصفانه اي !؟

نتيجه چنين تصميم گيري اين بود كه در همان سالهاي اغاز طرح ، جدا ل داخل و خارج محدوده شكل بگيرد. اين جدا ل به حدي بود كه بعنوان مثا ل سا كنين شهرك شميران نو واقع در خارج محدوده ، درسالهاي قبل از انقلاب ا نجا را ويتنام ، ميناميدند!؟ وشايد بهتر باشد ميزان كارائي ويا واقع گرائي طرح جامع تهران را با تعداد پرونده هاي مربوط به ماده 100 در شهرداري تهران سنجيد! كه سنجش كاملا ” بجا ومنصفانه اي خواهد بود . درواقع در اكثر شهرهاي بزرگ جهان درحال توسعه كه طرحهاي معمولا كليشه اي وبدون مشاركت موثر مردم باجرا در امده وضع بهمين منوا ل است ( هم اكنون نا كار امدي طرحهاي تقليدي ا يكه در دهه هاي پاياني سده گذشته ، در كلان شهرهاي جهان در حال توسعه، باجرا در امده اند در سطح صاحب نظران حاذقي كه مسائل اين جوامع را پيگيري مينمايند بميزان وسيعي مطرح ميباشد) . كافي است تهران را فرضا” با استامبول ، مانيل ، قاهره ويا كلان شهر ديگري نظير ان ها مقايسه كنيم ؛ تا نخست شباهت مسائل ومشكلات انها با يك ديگر، ناكامي وورشكستگي طرحهاي وارداتي، وسپس درجه تعيين كننده گي عدم توسعه در انها را در يابيم .

با اين وصف ، طرح جامع تهران وسيله ويا استراتژي هدايت گسترش شهر همخوان وهماهنگ با ضروريات موجود ، ويادر واقع هدايتي كه تهران را در خدمت توسعه عمومي كشور قرار دهد ،ان هم درمرحله اي كه عمده ترين مسئله گذر از مرحله عقب ماندگي است ، نبود. هادي توسعه نبود ،اما مزيد بر علت شد . به حاشيه نشيني نپرداخت ، اما با باجرا گزاردن راه كارهايش ، درگراني مداوم مسكن موفق بود!؟ به بسط حاشيه نشيني و گسترش ان كمك شاياني نمود ! اين اواخر هم در راندن اقشار كم درا مد به حاشيه ، انهم تحت عنوان نارواي ‹سرريز جمعيت! › د خيل است .

در طرح جامع، سقف جمعيتي شهرتهران را براي سال 1970 ميلادي چهارونيم مليون نفر تعيين نمودند ، درحالي كه پيش از رسيدن به ان سال جعيت از ان تعداد گذشته بود ! همين مسئله كه در چنين روند اجتماعي وبا همه ي ويژگيها ومحدوديت هاي ساختاري ان ، برخي بپندارند كه ميتوان براي قطب اصلي كشور ، فرضا” به خواست مقامات مربوطه « سقف جمعيتي! » تعيين نمود، خود به حد كافي مبين بيگانه بودنشان با واقعيات روند درجريان ،ا ست.

اكنون در يك جمع بندي مقدماتي دررابطه با گراني نا متعارف عرضه مسكن ، ميتوان گفت: بدون شك علت اصلي ناكافي بودن توسعه زير ساخت ها و تجهيزات شهري ،انهم هماهنگ واز نظر كمي متناسب باحجم جا بجائي وارايش جديد استقرارهاي جمعيت وفعاليت هاست . باتوجه به علت اصلي مطرح شده دو نكته بسيار مهم را ميبا يست بر جسته نمود : اول اينكه سيا ست گذاري هاي مربوط به هدايت توسعه شهري (طرحهاي جامع شهري) بجاي توجه همه جانبه به پويائي روند در جريان ويا هدايت امكانات ،هرچند محدود، درجهت رفع نيازهاي مداومي كه پيش ميامدند ، نهايتا” بخواست مسئولين درمانده ، طرح جامع شهري را بصورت ابزار كنترل وجلوگيري از گسترش شهر در اوردند ؛ وبدين صورت تقريبا” درهمه ي ابعاد زندگي شهري بر مشكلات ، گاه بشدت، افزوده ودر واقع «مزيد بر علت» شدند . نكته دوم اينكه از انجائيكه مشخص نمودن علل در سمت وسو دادن به سياست ها وانتخاب راه كارهاي اينده اهميت اساسي دارد ؛ مي بايد از برجسته نمودن علل خرد ومتنوع ديگري كه با توجه به مشروط كننده وبلاخره ويژگيهاي اين مرحله از توسعه انچنان تعيين كننده نيستند ، حتي المقدور خودداري نمود . مثلا” درشرايط كنوني عمده نمودن مسائلي چون : عقب ماندگي فنون ساخت وساز ومسائل خرد ديگر كه گوئي چنان مطرح ميگردند كه چيزي از قلم نيفتد را ميبايد رها نمود ؛ چون درعمل طرح انها حاصلي جز مخدوش نمودن مسئله ، ونهايتا” به بيراهه كشاندن راه حل ها، نخواهد داشت .

تقاضاي مسكن .

بهمان صورتيكه عرضه مسكن درشرايط كنوني ، متاثر از وضعيت اجتماعي ا قتصادي ايكه از سالهاي قبل از انقلاب شكل گرفته وهنوز تحول اساسي اي در ان بوقوع نپيوسته ، ويژگيهاي مشخص خود را دارد ؛ دروضعيتي استكه بخش مهمي از نياز مندان مسكن ، خاصه اقشار كم درامدي را كه همواره ساكن تهران بوده اند ، از خود رانده وانها را روا نه حاشيه ميكند . بگونه ايكه شرايط حاكم برتقاضاي مسكن ويا بطور كلي تركيب متقاضيان با لفعل ، دربازار مسكن ، چنان استكه هم اكنون بصورت يكي از عوامل اصلي تشديد حاشيه نشيني ، قطبي شدن ،از هم گسيختگي ، چند پارگي وجدا نشيني بخشهاي مختلف جامعه شهري تهران درامده است . مسئله بسيار مهمي كه در جاي خود بررسي ومطا لعات عميق تري را طلب مينما يد.

بنا براين ، شرايط حاكم بر تقاضا وتحولات بعدي اش ، كه حاصلش قطبي شدن رور افزون جامعه شهري بود ، موجب « تشديد» ايجاد زمينه براي ورود هر زمان بيشتر سرمايه هاي سوداگر سرگردان به حوزه تقاضاي مسكن ، شد. درواقع بقاي شرايط موجود استكه صحنه بصورت جولانگاه سودا گران درميايد . بنا براين ، فرضا” خالي نگهداشتن بيش 200 هزار واحد مسكوني ويا بقولي احتكار انها علت نيست ؛ بلكه معلول شرايط حاكم بر تقاضا است . البته بايد اذعان داشت ، كه درچنين وضعيتي روند عليت دوري اي شكل ميگيرد كه در عمل خالي نگهداشتن واحدهاي مسكوني بصورت يكي از علل تشديد كننده بحران مسكن در ايد . اين روند بدينصورت واقع ميشود كه با قطبي شدن تر كيب تقاضا، متقاضيان كم در امد بتدريج مجبور به ترك صحنه شده وميدان را به سرمايه هاي سوداگر واگذارميكنند . ( جالب استكه با وجود چنين وضعيتي ، باز هم كل مشكل را به مهاجرت هاي به اصطلاح بي رويه نسبت ميدهيم!؟ ) بدين تر تيب ، بيش از پيش اقشار بيشتري از طبقات كم در امد، توان ماندگاري در محل سكونتشان را از دست داده به حاشيه رانده ميشوند ويا اينكه به مسكن ارزان تري نسبت به قبل بسنده كنند، از مناطقي كه فرضا” مرغوب تر است بجاي ديگري كه در شرايط حاضر با امكاناتشان هم خوان تر است تغيير مكان دهند .

دررابطه با چاره جوئي وا تخاذ سياست هائي كه منجر به از ميان بردن ويا در واقع تعديل تدريجي بحران مسكن گردد، علاوه بر توجه به محدوديت ها وشرايطي كه هم اكنون بر حوزه عرضه وتقاضاي مسكن حاكم است ، برخي مسائل با اهميت ديگر را نيز ميبايد درنظر دا شت . نخست اينكه : توليد مسكن بخش عمده اي از فعا ليعت رشته ساختمان سازي ويا صنايع ساختماني وهمين طور صنايع مصالح ساختماني وحتي بسياري از رشته هاي ديگر بخش صنعت وخدمات را بخود اختصاص ميدهد. خصلت يابي وپرداختن به ويژگيهاي حاكم برعوامل توليد اين رشته ها، اعم از نيروي كار، بكارگيري سرمايه وغيره ميتواند ابعاد اهميت وپويائي اين رشته ها درشرايط كنوني اقتصاد كشور وبخصوص بازار كاررا اشكار نمايد. صنايع ساختماني وصنايع مصالح ساختماني تواما” امروزه سهم عمده اي را در فعاليت هاي اقتصاد شهري دارند . اكنون از ا نجائيكه صنايع ساختماني وبرخي رشته هاي وابسته به ان در مقايسه با ساير رشته هاي صنعتي ، باتوجه به ساختار كنوني اشتغال ، بيشتر به فوق ذخيره نيروي كار( نيروي كاري كه از نظر موقعيت كاري ، تثبيت اشتغال وغيره درشرايط ناپايداري قرا ر دارند واغلب بصورت روز مزد بكار گرفته ميشوند)، متكي است . اين بخش با توجه به شرايط مذكور ، با ناپايداري فعاليت روبرواست . به بياني ديگر نوسانات ميان ركود ورونق ان بيشتراز رشته هاي صنعتي ديگر، كه از نظر نحوه فعاليت سازمان يافته وتثبيت شده ترند ، ميباشند . بنا براين ، سياست گذاري وبرنامه ريزي هادر بخش مسكن بايد بگونه اي باشند كه درعوض تشديد ناپايداري ، كه اغلب شاهد ا نيم ، به ثبات وسازمان يابي رشته هاي مختلف اين بخش ياري رساند .

مسئله بسيار مهم ديگري كه ميبايست با دقت وتامل بسيار به ان پرداخت ، مسئله ي چگونگي روند كلان شهرشدن شهرهاي بزرگ كشوربويژه كلان شهرشدن (متروپوليزاسيون) تهران است. چون پويائي خاص ونيروي محركه اي كه امروزه شهرهاي بزرگ وقطب اصلي كشور را گسترش داده انها رابسوي كلان شهر شدن سوق ميدهند ،كاملا” مربوط به اين مرحله از توسعه جامعه ماست. يعني ويژگيهاي ان متفاوت باروند كلاسيك در جوامع صنعتي است . درواقع نيت اين نيست ، كه كلان شهر بودن قطب هاي اصلي كشور را دست كم بگيريم . ولي انچنانكه بر حسب معمول ، عملكرد كلان شهري انهارا همطراز با اندازه جمعيت شان درنظر ميگيريم ، كلا” دور از واقعيت است .

نيروي محركه گسترش شهر هاي بزرگ ما ميبايد ، با توجه به اين مهم كه گسترش وبزرگ شدن انها همواره برابر با افزايش عملكرد كلان شهري شان نيست ، مورد تبيين وشناسائي قرار گيرد .چون كلان شهر بودن ويا در واقع عملكرد كلان شهري شهر فقط به ميزان ويا بزرگي جمعيت ان محدود نميگردد ؛ هرچند انتخاب پيشوند « كلان » بيشر متوجه بزرگي شهر است تا بيان نوعي سازمان يابي وعملكرد مضاعف ان . شايد منطقي تر بود بجاي استفاده از عنوان «كلان شهر» ازعنواني كه سابقا” گفته ميشد « مادر شهر» ويا واژه ديگري نظير ان استفاده ميشد ، تا واژه مورد نظر صرفا” به تداعي بزرگي ان محدود نميشد .

درجستجوي راه كار :

سعي درجستجوي راه كارهائي كه منجر به تعديل بحران شوند.

هدف : رفع يا تعديل بحران مسكن .

واقعيت اين استكه ، درشرايط كنوني متاسفانه ، بحران مسكن بصورت يك معضل ملي در امده است . علاوه بر اينكه مشكلات فراواني را براي شهروندان ايجاد نموده ، در همه ابعاد ديگر براي كشور مسئله ساز شده است . تاثير منفي ان درجامعه بحدي است كه ميبايد گفت: انچه در اثركوشش همگاني به دست اوردهائي مي انجامد ، دراثر تاثير منفي مشكلاتي چون بحران مسكن ، تا حد زيادي به فراموشي سپرده ميشود ! گوئي انچه رشته ميشود، بعلت اينگونه تاثيرات منفي پنبه ميگردد .

قبل ازادامه بحث ضروريست ، مقدمتا” پيش فرضهائي كه بررسي حاظر مبتني بر انها ادامه خواهد يافت ، بطور خلاصه مطرح گردد .

برا ين باوريم كه بحران مسكن همچون معضل تمركز، گسترش حاشيه نشيني ، تشديد قطبي شدن جامعه شهري وساير مشكلات پيش رو ، در اساس همگي بعلت كندي وناكافي بودن ميزان توسعه ازيكطرف وعدم هم اهنگي سياست گذاري ها با مشروط كننده هاي روند در جريان و يا روندي كه تحرك اجتماعي درقالب جا بجائي هاي وسيع جمعيتي حاصل انند ، ميباشد . كندي تحقق توسعه داراي علل مختلف اقتصادي، اجتماعي ، سياسي ـ نهادي ، فيزيكي ـ فضائي استكه قبلا” باختصار مطرح گرديد . ولي عدم همخواني سياست گذاريها با ضروريات مشخص روند در جريان ، كه در واقع در عمل حاصل همين توسعه كند را هم درسالهاي گذشته بي اثر نمود؛ چه علتي ميتواند داشته باشد ؟ تنها پاسخ قانع كننده اي كه ميتوان متصور بود، عدم مشاركت همگاني وغيبت جمع در روند تصميم گيري ها ، بوده است . غيبت جمع در تصميم گيري ها ودرنتيجه پاسخگو نبودن مسئولين و مشاورانشان در مقابل سياست هائي كه باجرا در مياوردند ، صحنه را در واقع جولانگاه بوروكرات ها ومشاورينشان نمود . اعتلاف تكنو بوراكراتيك ومنافع حاكم در جامعه زمينه را براي سياست گذاري وبرنامه ريزي هاي تقليدي وكليشه اي ومهندس مشاور گونه ونهايتا” به بي راهه رفتن فراهم نمود . بنا براين از همان اغاز كار ، سالهاي مياني دهه سي با شروع طرح جامع بعنوان وسيله « كنترل» ووسيله جلوگيري از گسترش شهر، مسئله مسكن بتدريج درحال تبديل شدن به معزل ونهايتا” بحران حاضر بود .

اعما ل سياست هائي كه گسترش شهر را بيش اندازه ميديد ( متاسفانه هنوز هم بسياري چنين ميپندارند! ) حتي اگر در ان سالها محدويت هائي بسيار كمتر از انچه در ان زمان وضع كردند ، اعمال مينمودند ، باز هم با تقابل ومغايرت اين محدويت ها با روند تحولات اقتصادي اجتماعي در جريان ، به بحران كنوني ختم مي شد . سلطه سوداگران بر بازار مسكن ، خالي نگهداشتن بيش دويست هزار واحد مسكوني در شهر ، نهضت برجسازي و اخيرا” تحت عنوان فريبنده انبوه سازي ، همگي معلول سياست گذاريهائي استكه با روند در جريان در تقابل ، بودند . يعني بدون توجه به ويژگيهاي ساختاري روند در جريان (گرايش شديد به تمركز جمعيت وفعاليت ها به استقرا ردر مركز ) در واقع در را بستند و . . . راازاد كردند !! از كي؟ از بيش از چهل سال پيش . يعني وضع مسكن رفته رفته بالاجبار ساختاري گرفت ، كلا ف سر در گمي شد ، كه واقعا” مشكل بتوان براي ان راه كاري يافت !

در ادامه جستجوي راه كار و شناسائي اجزاي متشكله ان علاوه بر مسئله مزيد برعلت بودن برنامه ريزي هائي كه در اين زمينه تا كنون انجام شده اند ، مانند طرحهاي جامع شهري ، توجه به زير بخش اقتصادي ايكه توليد كننده مسكن ميباشند ، صنايع ساختماني ورشته هاي وابسته به ان حائز اهميت بسياراست. بنا براين ، توجه به شرايط حاكم براين بخش نيز ، جزئي از راه كار تعديل بحران خواهد بود .

با توجه به وضع بحراني مسكن درشرايط كنوني ؛ طبيعي است كه پيشنهادها ي بسياري در سطح جامعه مطرح ورايج گردد . از انجمله : افزايش زمين براي احداث واحد هاي جديد ، حال بصورت ايجاد تسهيلات براي گسترش بيشترافقي ويا عمودي شهر . ايجاد تسهيلات اعتباري براي متقا ضيان ابتياع مسكن . افزايش تعاوني هاي مسكن ، ويا چاره رفع بحران رادر انبوه سازي ديدن ؛ بلا خره ساير پيشنهادهائي كه هم اكنون مطرح ميباشند . دررابطه با كار ائي ومفيد بودن ويا نبودن پيشنهادهاي رايج ، ميبايد همواره دو نكته اساسي را در نظر داشت : نخست اينكه هر پشنهاد ويا راه كاري فقط با توجه به همه ي جوانب پيش گفته قابل طرح است . دوم اينكه پيشنهاد هاي معمولا” يكجانبه هنگاميكه كه دقيقا” درقالب يك استراتژي مشخص ، ممكن و قابل دفاع ا ز همه جهات ، مطرح نگردند ؛ نه تنها كاري از پيش نخواهند برد ، بلكه بحران را نه «احتمالا”» بلكه يقينا” تشديد خواهد نمود!

باتوجه به نكاتي كه ميبايد دررابطه با ارائه راه كار رفع يا تعديل بحران مسكن در نظرداشت وهمچنين تعددجوانب مسئله وتاثير گذاري مستقيم ا ن بر منافع اقشار مختلف جامعه شهري تدوين يك استراتژي كه هدف ان حداقل تعديل بحران باشد ، ضروري است . ا ستراتژي مورد نظر ، يك ابداع ويا يك فكر جديد نيست ، اقتباس از اين وان نيست ، چيزي نيست كه كارشناسان ، مشاوران ودست اندر كاران بدانند! وبقيه ندانند! مشخصا”استراتژي هدايت مستمر سازمان يابي فضائي استقرار جمعيت وفعاليت هاي اقتصادي اجتماعي هماهنگ وگاه منطبق با روند توسعه درجريان است . استراتژي ايكه ، با همين امكانات بعضا” بسيا ر محدودي كه ميتوان فراهم نمود . كاملا”همراه وهم گام با واقعيت ها ي موجود ، انهم در صورتي كه همواره تصميم گيريها مبتني بر مشاركت همگاني ووفاق جمعي باشد ، تدوين ميگردد.

چرا ، در شرايط حاضر چنين استراتژي اي ميبايد مشروط به عرضه وسيع به افكار عمومي باشد؟ براي اينكه در شرايط ويژه كنوني ،اگر قرار شد همچون گذشته تقليد نكنيم ، درپي راه كارهاي كليشه اي ووارداتي نباشيم ؛ بايد مفاهيم وبرداشت هاي تقليدي كه هم اكنون رايج شده وبعضا” براي برخي از كارشناسان ودست اندر كاران ، جنبه علمي و گاه بدون چون چرائي! دارند ، پيشا پيش در رابطه با شرايط وويژه گيهاي ساختاري موجود ارزيابي ومجددا” تعريف شوند! چون تنها محك واقع گرائي ومنطبق با منافع جمع بودن سياست گذاري ها افكار عمومي ويا نظر جمع است . چون برنامه ريزي يك بعنوان مقوله اجتماعي قبل از هر چيز يك امر سياسي ويا مجموعه اي ازتصميمات است كه با منافع جمع سركار دارد ، نه صرفا” يك امر فني ويا كارشناسي وغيره.

اما ، استراتژي اي كه بتواند راه اقدامات بعدي جهت تعديل بحران مسكن را ترسيم نمايد ، بايد هم زمان باعث تعديل ساير معضلات هم باشد ! معضلاتي كه علت بوجود امد نشان همان علل مشكل مسكن هستند . از جمله ومشخصا” : كاستن از شد ت روند قطبي شدن ، جدانشيني وچندپارگي ، حاشيه نشيني جامعه شهري ؛ سامان دادن وهدايت واقع گرايانه تمركز استقرارها ، كاستن از فوق كاربرد ساختارهاي شهري وبلاخره ومهم تر ازهمه برقراري تدريجي روند يگانگي اجزاي متشكله كلانشهرها ( ا نتگراسيون اينترا متروپليتان) در مقابل تضعيف يگانگي اي كه هم اكنون شاهد انيم .

استراتژي مورد نظر در اين مرحله بيش ازاينكه مترصد اصول وضابطه باشد عمدتا” سمت گيري اش در جهت كاهش بحران است . البته اين بدان معني نيست كه خواهان رواج بي ضابطه گي باشد ، بلكه ميبايد تمركز عمده اش متوجه رفع بحران باشد . چنين استراتژي اي در واقع جزئي از روند توسعه اي خواهد بود ، كه در حال حاضر هر چند ناچيز، در حال تحقق است. معهذا صراحتا ” بايد گفت چنين استراتژي اي نمي تواند پيشاپيش بصورت جزئي از برنامه هاي كلان توسعه ، چنانكه برخي عنوان ميكنند ، مطرح گردد . با برنامه هاي كلان توسعه همراه است ، سياست هاي ان را در نظر دارد ، ولي الزاما” تابع ان نيست . چرا ؟ چون فرض بر اين استكه تابع ودر خدمت توسعه اي باشد كه « واقعا” » تحقق ميابد ، نه انچه قرار است تحقق يابد! و هنوز طي ده برنامه پنجساله درخم كوچه اول است .

چنين استراتژي اي در پي ان نيست كه اهداف ويا خواسته هاي فرضا” از پيش تعيين شده را بر اورده نمايد، بلكه هدف برقراري يك روند مداوم تصميم گيري وبرنامه ريزي بامشاركت همگاني و وفاق جمعي است كه ، با رويكرد مداوم به مشروط كننده ها ي روند در جريان كه « ذاتي» اين مرحله خاص از روند توسعه اند ، در خدمت روند مذكور ونه مجزاومنفعل از ان گام به گام اتخاذ سياست نمايد. بنا براين روند تحرك جمعيتي ، شهر نشيني وسازمان يابي استقرار ها كه هم اكنون در قلمرو جغرافيائي كشور در جريان است ، تعيين كننده اصلي سمت وسوي استراتژي مورد بحث خواهد بود .

امروزه همانطور كه ميدانيم روند جا بجائي جمعيت وفعاليت ها كه در قا لب شهر نشيني معاصر در حال تحقق است ، روندي است رو به تمر كز ، همواره جمعيت وامكانات از مرتبه هاي كوچكتراستقرارهاي جمعيتي به سمت مرتبه هاي بزرگتر و نهايتا ” مركز كشور رو به جابجائي اند.

اكنون انچه در كل بحث حاضر بسيار تعيين كننده واساسي است ، يافتن پاسخ براي اين پرسش استكه : ايا ميتوان ازطريق سياست گذاري وبرنامه ريزي خاصي مانع تمركز شد؟ وچنانكه رايج شده ‹تمركز زدائي!› نمود ؟ ايا ميتوان در شرايط حاضر در پي توزيع متوازن جمعيت وامكانات در سطح كشور بود ؟ بصورتي كه فرضا” همه ي شهر ها هماهنگ وبا هارموني دلخواه گسترش يابند ؟ ايا دروضعيت حاضر، يعني در اين مرحله مشخص از توسعه وباكندي روند توسعه ايكه شاهد انيم ، ايا شرايط انچنان مهيا است كه چنين اهدافي تحقق يابند ؟ پاسخ كاملا” روشن است ؛ خير!؟ براي اينكه اگر در شرايطي بوديم كه بتوانيم فرضا” بين حجم اقتصاد ملي وميزان نيروي كار تعادل متعارفي برقرار نمائيم ، يعني ميزان اشتغال كاذب وپنهان را به در صد ناچيزي از كل نيروي كار بالفعل برسانيم ، درانصورت خواسته پيشين نيز بالنسبه قابل تحقق بود!! ويا اينكه خود بخود تحقق ميافت ! بنا بر اين ، با وجود چنين شرايط محدود كننده اي ، بسادگي در ميابيم كه ميبايد در مرحله كنوني تمركز را بصورت يك واقعيت وحتي تا اندازه اي يك ضرورت ؟! پذيرفت .

و ياا ينكه استراتژي رفع بحران مسكن را با اگاهي به اين واقعيت، كه فعلا” تمركز ادامه خواهد داشت ، تدوين نمود.

تداوم كندي توسعه وبقاي عدم توازن ميان حجم اقتصاد ملي ونيروي كار بالقوه در جامعه ، شرايطي را بوجود اورده كه هم غا لب فعاليت هاي اقتصادي ، فعلا” بيش از حد متعارف، به تمركز واستقرار در مركز نياز دارند وهم مشكلات ناشي از تمركز وضعيت را پيچيده تر نموده است

وضع بدين صورت است كه ميبينيم . « چيزها بدان گونه اند كه هستند » برتولد برشت . تمركز فعلا” ادامه خواهد داشت وبايد استراتژي مورد نظر را عليرقم وجود وفعلا” حتي تداوم ان تدوين نمائيم .

در وضعيت كنوني جاذب اصلي جمعيت وامكانا ت شهرهاي بزرگ ، قطب هاي اصلي واگر بتوان همه ي شهرهاي بزرگ كشور را « كلان شهر» ناميد ! كلان شهر ها ، ميباشند .

تهران بعنوان يك مجموعه شهري وشهرهاي مشهد، اصفهان ، تبريز،اهواز ، شيراز ،اروميه ، كرمان ، كرمانشاه ، رشت و.. . هركدام را به صورت ، يك قطب منطقه اي ، يك جزء سيستم شهري از سيستم درحال تكوين شهرهاي كشور، در نظر داشت .

هنگامي كه تهران را مطرح ميكنيم ، هدف قلمرو ودر واقع در شرايط حاضر منطقه كلانشهري تهران است . مجموعه شهري غير يگانه و با انتگراسيون درون كلان شهري ضعيفي كه هم اكنون بيش از يكچهارم جمعيت وافزون برنيمي از امكانات وفعاليت ها ي كشور را در خود جاي داده است . پرسش اساسي ديگري كه در اين رابطه قابل طرح بوده و واقعا” براي پاسخگوئي مطمئن تر به ان بررسي بيشتري لازم است ، اين استكه : ايا قطب هاي شهري هنوز نه چندان « كلان شهر» ديگر خواهند توا نست جمعيت رو بافزايش خود را در قلمرو كلان شهريشان حفظ كنند ؟ يا اينكه انها را بنفع تجمع شهري تهران از دست خواهند داد؟

اگر سياست هاي مربوط به سازمان يابي فضا واستقرارها ، همچون طرح هاي جامع شهري بهمان صورتيكه فعلا” اعمال ميشوند ادامه يابند ، درانهاتجديد نظر اساسي صورت نگيرد ، كماكان بصورت ابزار كنترل وتحديد گسترش شهري باقي بمانند ، يعني تقابل برنامه ريزي ها با روند در جريان ادامه داشته باشد ، يقينا” بقاي ضعف يگانگي اجزاي متشكله محدوده هاي فعلا” « فرضي» كلان شهري قطب هاي ديگراز يك سو و از دست دادن فرصت ها براي يگانگي اجزاي مذكورازسوي ديگر ، ساير قطبها نخواهند توانست متناسب با نيازهائي كه پيش مي ايند قلمرو خود راسازمان داده موجب تثبيت استقراهاي محدوده فعلا” بشدت نا پايدار خود شوند. درچنين وضعيتي ميتوان در اينده شاهد تشديد جابجائي از اين قطب ها، در قالب مهاجرت هاي بين استاني ، به منطقه كلان شهري مركزي بود .

اكنون بادر نظر داشتن همه ي ويژگيهاي ساختاري روند در جريان وپذيرش اين واقعيت مهم كه ، روابط ساختاري درون كلانشهري ( اينترا متروپليتان) قطب هاي اصلي دچار ضعف ساختاري بسياري هستند؛ ايا ميتوان دل را به دريا زد ؟ استراتژي مورد نظر ويا راه حل مهار بحران را ، با فراهم اوردن زمينه براي تقويت وقوام تدريجي روابط ساختاري ي درون كلان شهري قطبهاي اصلي در ابعاد اقتصادي، اجتماعي ، سياسي ،فيزيكي – فضائي ، اغاز نمود ؟ يعني گام اول اين استراتژي را به تقويت اين روابط محدود نموده ، نسبت به ساير مراتب شهري فعلا” كوتاه امد ؟!! ايا چنين اغازي علي رقم اينكه فقط منحصر به محدوده هاي فوق است ؛ ميتواند بازهم پا در هوا وغيرمحتمل باشد ؟ با وجود اينكه با توجه به شرايط حاضر شك وترديد ها نسبت به تحقق هدف نسبتا” محدود فوق كاملا” مرتفع نميباشد . ولي چون هدفي بلند پروازانه نيست ، نه تنها در تقابل با روند در جريان نبوده ، باان كاملا” همراه است ، يعني در صورت ازميان برداشتن محدوديت ها وسياست گذاري هاي سلبي ايكه در چند دهه گذشته تحميل شده اند ؛ به نظر ميرسد ان چنان هم غير ممكن نباشد ؟! چون اولا” روند در جريان پويائي لازم براي چنين اغازي را با خود دارد ، دوم اينكه چون تقابلي باروند در جريان ندارد همسو با ان بود ه، بصورت عامل تصحيح كننده وهدايت سازمان يابي هاو بهينه تر نمودن استقرار ها ، عمل ميكند .

بنا بر اين استراتژي رفع تدريجي بحران مسكن ويا راه كار پيشنهادي ، با توجه به مشروط كننده هاي وضعيت حا ضر، دو هدف عمده خواهد داشت : نخست رها كردن تدريجي نقش تحديد كننده طرحهاي جامع ، كه در واقع علت اصلي ناكامي وبه بن بست رسيدن انها بوده وسپس جاگزيني نقش يگانه كننده درون قلمرو كلان شهري ويا جزء سيستمي كه هر قطب اصلي ميبايد انرا توسعه دهد. چنين نقشي در واقع گام نخست ويا مرحله اول تثبيت ساختاري بخش اصلي شبكه شهرهاي كشور ( وياشبكه كلان شهرها ،بمثابه جزء ويا هسته اصلي شبكه شهرهاي كشور) خواهد بود . همانطور كه ملاحظه ميگردد ، بعلت محدوديت ناشي ازكندي توسعه وبقاي توسعه نيافتگي هاي ساختاري روند توسعه وتحول شبكه وسيستم شهرهاي كشور، فقط وفقط بصورت مرحله اي قابل تحقق است . ومرحله اول انراهم كه درواقع شرايط موجو د بنوعي ديكته ميكنند ! از زمينه سازي براي تقويت ، تحكيم و تثبيت استقرارها درقلمرو كلان شهري اغاز شده ودر مراحل بعدي درصورت فراهم شدن زمينه هاي لازم ، مرتبه هاي كوچكتر را شامل خواهد شد .

بعلت وجود چنين مشروط كننده هائي است كه شرايط ، براي برنامه ريزي هاايكه هدايت استقرارهارا در كل سرزمين مطرح مينمايند، همانند انچه تحت عنوان امايش سرزمين مطرح ميشود ، فراهم نميباشد .

بدين ترتيب با پيگير ي چنين اهدافي فرضا” براي كلان شهر تهران با فراهم نمودن زمينه هاي قانوني و تسهيلات براي كل مجموعه شهري درمحدوده منطقه كلا نشهري تهران همه مجموعه بصورت يك جزء سيستم از سيستم شهرهاي كشور ويا مجموعه ايكه اجزاي ان در حال يگانگي وانتگره شدن با يكديگرند در نظر خواهيم داشت . مصوبات مشكل افريني همچون محدوده شهري ويا محدوديت سقف جمعيتي شهر وساير مصوبات مسئله ساز ، نظير ممنوعيت استقرار واحد هاي صنعتي در محدوده يكصد وبيست كيلومتري شهرتهران را بمرور زمان ازميان برداشته وبجاي انها بسط روابط همه جانبه درون منطقه كلان شهري تهران وساير قطب هاي اصلي هدف خواهد شد .

با برقراري چنين استرتژي اي وبر چيدن تدريجي و گام به گام محدوده شهري مسئله سازكنوني ، ميتوان زمينه را براي تمامي فعاليت هائي فراهم نمود ، كه ميتوانند در روند يگانگي وپيوستن اجزاي شهري منطقه كلان شهري شركت نمايند وبتدريج دراين منطقه مجتمع شهري اي در ارتباط همه جانبه با يگديگر را شكل دهند . دراينصورت رفته رفته حداقل از نظر فيزيكي ـ فضائي مرز ميا ن شهري وحاشيه نشين ، داخل وخارج محدوده، ازميان رفته ودر نتيجه بعلت مشخص ازميا ن رفتن تقابل با روند در جريان ، وتوجه همه جانبه به ويژگيهاي ساختاري ، بحران ها حد اقل به تدريج تعديل خواهند شد .

بهمن 1385